Nehnuteľnosť zostáva najväčším finančným aktívom pre väčšinu ľudí na svete. Pozrime sa teda na to, prečo nehnuteľnosť, dokonca aj tá, v ktorej bývame, môže byť jednou z foriem ochrany pred infláciou.
Nasledujúci graf ukazuje, ako dlho trvá, kým nám inflácia zníži hodnotu našich peňazí na polovicu.
Ak by si teda nechal všetky svoje úspory na bežnom účte, pod vankúšom alebo ich zakopali niekde na záhrade, pri 3% inflácii by si stratil polovicu ich hodnoty za približne 23 rokov. Investovanie teda nie je len o budovaní majetku, ale aj o jeho ochrane pred znehodnotením v čase.
Pritom rovnaká logika platí aj pre úvery.
Predstav si napríklad, že si vezmeš 30-ročnú hypotéku na vlastné bývanie vo výške 300 000 eur s fixným úrokom 3%. V tomto prípade za dané tri desaťročia zaplatíš na úrokoch približne 155 000 eur. To nie je malá čiastka.
Lenže čo si mnoho ľudí neuvedomuje, je, ako inflácia náš dlh postupne maže.
Príklad: Pri inflácii na úrovni 2% ročne tvoje reálne náklady na úrokoch pri vyššie spomenutej hypotéke klesnú takmer na 1%. Mesačná splátka takejto hypotéky (3% na 30 rokov) je 1 265 eur. Táto čiastka zahŕňa istinu aj úroky. Pri 2% inflácii sa však reálna hodnota tejto splátky každý rok zníži o faktor 0,98.
Po 10 rokoch tak bude tvoja splátka v reálnych peniazoch o 17% nižšia – teda približne 1 054 eur. Po 20 rokoch klesne o 32% (na 862 eur) av poslednom roku hypotéky bude mať reálnu hodnotu len 55% pôvodnej sumy, teda asi 690 eur mesačne.
A práve toto je krása inflácie pre dlžníkov. Dlhová záťaž sa v čase zmenšuje.
Samozrejme, vďaka inflácii rastú aj ceny tovaru a služieb, ale tvoje príjmy by mali rásť tiež. A pokiaľ výška splátky hypotéky zostáva rovnaká, s rastom príjmu ju zvládaš čím ďalej ľahšie.
Treba však dodať, že inflácia zároveň znižuje aj reálnu hodnotu tvojich úspor. Pokiaľ teda inflácia zníži reálnu hodnotu hypotéky o 45% počas 30 rokov, rovnaké znehodnotenie postihne aj tvoje úspory. Milión eur dnes má rovnakú kúpnu silu ako 545 000 eur za 30 rokov.
Inflácia teda pôsobí oboma smermi.
Nehnuteľnosť však skrýva ešte jeden spôsob, ako môže svojmu majiteľovi pomôcť. Jej hodnota v dlhodobom horizonte rastie.
Ekonóm Robert Shiller zostavil legendárnu databázu cien domov v USA siahajúcu až do roku 1890. Tá po započítaní inflácie ukazuje, že reálny rast cien rezidenčných nehnuteľností v USA od roku 1890 do konca roka 2019 dosiahol 77%, čo zodpovedá priemernému ročnému reálnemu výnosu na úrovni 0,5 %.
Od polovice 20. storočia sa situácia dokonca mierne zlepšila – od roku 1950 dosahuje reálny rast nehnuteľností približne 1% ročne.
Je pravda, že vypočítať presné výnosy z držania nehnuteľností je zložité. Je potrebné zohľadniť všetky náklady na jej financovanie, údržbu, rekonštrukciu či rôzne výšky reálneho nájmu v čase. Navyše priemer samozrejme vždy zahŕňa všetky regióny – ako tie, kde ceny prudko rástli, tak aj tie, kde došlo k poklesu.
Stále však platí, že pokiaľ dlhodobo vďaka nehnuteľnosti dosahujeme čo i len malý reálny výnos, ide v modernej inflačnej dobe o výhodný obchod.
Osobne sa na svoj domov nepozerám ako na investíciu v čisto finančnom zmysle. Pretože všetci musíme niekde byť. Psychologická pridaná hodnota vlastného domova sa nedá vyčísliť. Napriek tomu môžeme pokojne tvrdiť, že svoje domovy môžeme považovať aj za dlhodobo stabilnú ochranu pred infláciou.
Toto bol blog č. 89. Všetky predchádzajúce nájdeš tu.
Ak sa ti tento príspevok páčil, zváž aj prihlásenie na môj odber. Tým pádom ti o ďalšom blogu príde priamo notifikácia. Urobilo tak už vyše 4.300 ľudí.
FINANCIE KONZERVATVNE.