Slovenský akciový trh dnes stále tvoria hlavne tehly s maltou. Najkrajší slovenský darček od rodičov pre svoje deti? Postaviť im dom. A ideálne hneď cez cestu od rodného hniezda.

Sám bývam vo svojom. Aj keď vlastne ešte nie. Využívam totiž hypotéku. Môj dom prakticky vlastní banka. Ešte 25 rokov. Vo svojom budem bývať až potom alebo keď sa rozhodnem úver splatiť skôr. Nazabúdaj teda, že ak máš hypotéku, tiež nebývaš vo svojom. Zatiaľ bývaš v banke. Veď skús nezaplatiť hypotéku polroka - sám uvidíš ako veľmi "vo svojom" si.

Na Slovensku máme stále jednu z najvyšších mier vlastníctva rezidenčných nehnuteľností v Európe. Väčšina z nás sa vďaka tomu zviezla na náraste ich cien v posledných rokoch. Z tohto dôvodu mnohí veria, že vlastníctvo bývania je jedinou cestou k bohatstvu a že prenájom je len vyhadzovanie peňazí z balkóna.

Nie je to ale také jednoduché. Prenájom nemusí byť len splácanie cudzej hypotéky. Poďme sa spolu pozrieť prečo.

Väčšina ľudí sa na problém prenájom vs. hypotéka pozerá nesprávne – porovnávajú mesačný nájom s mesačnou splátkou hypotéky. Pričom argument znie asi takto: „Ak tvoj mesačný nájom stojí toľko, čo hypotéka na rovnakú alebo podobnú nehnuteľnosť, je jasné, že sa oplatí kúpiť ju a budovať si vlastný majetok, namiesto toho, aby si peniaze z prenájmu spláchol do kanála.“

Iní tvrdia, že je potrebné porovnávať skutočné náklady na vlastníctvo nehnuteľnosti, ktoré okrem splátky hypotéky zahŕňajú aj energie, parkovacie miesto, dane, poistenie či bytový fond.

Stále tu ale niečo chýba. Čo ak sa na to pozrieme z pohľadu celkových tzv. "nenávratných nákladov" pre oba scenáre?

Uviediem príklad:

• Nájom je 100% nenávratný náklad - ide totiž o výdavok, ktorý nijako nezvyšuje čisté imanie nájomcu.
• Hypotéka má však len čiastočný nenávratný náklad – úroky z mesačnej splátky. Zbytok splátky znižuje istinu úveru a teda zvyšuje moje čisté imanie.

Takže predsa len je hypotéka víťazom? Nie tak rýchlo. Poďme ďalej.

Teraz započítajme všetky dodatočné náklady, ktoré nesie vlastník nehnuteľnosti - ako dane, poistenie, energie, plus všetky počiatočné výdavky ako investícia vo výške 20% zo sumy hypotéky z vlastných zdrojov, poplatky bánk, atď.

Netreba totiž zabúdať na opportunity cost - v našom prípade 20% vlastných zdrojov + všetky ďalšie počiatočné náklady pri kúpe nehnuteľnosti (znalecké posudky, potenciálna miestna daň za rozvoj, všetky miestne poplatky pri stavbe domu, samotný čas strávený behaním po úradoch, atď) – všetky tieto peniaze by sme predsa mohli namiesto kúpy/stavby nehnuteľnosti rovno investovať.

Poďme teda počítať

Pozrime sa na príklad nájomcu v Bratislavskom Ružinove, ktorý platí 1.000 Eur mesačne (s energiami) za prenájom 60 m2 bytu. Rovnaký, zrekonštruovaný byt, je dnes na predaj za približne 250.000 eur.

Aby ho náš nájomca kúpil, musel by zložiť 20% vopred, teda 50.000 eur. Plus poplatky za realitné služby, poistenie, možno znalecký posudok - pre náš príklad plus 3.000 eur. Celkové počiatočné náklady sú teda na úrovni 53.000 eur. Ak by sme túto sumu zainvestovali na 30 rokov, pri priemernom dlhodobom výnose 7% ročne = získame sumu viac ako 430.000 eur.

Poďme ale ďalej.

Teraz sa pozrime na už spomenuté nenávratné mesačné náklady. Zoberme si aktuálnu hypotéku na 30 rokov s úrokom 3,5%. Mesačná splátka (pri sume 200.000 eur) je 900 eur. Z toho približne 600 eur ide v úvode na úroky a niečo cez 300 eur na splácanie istiny (tento pomer sa časom preklápa v prospech istiny). Potom tu máme ešte každoročné dane z nehnuteľnosti, poistenie, energie a údržbu. Prepočítané na mesiac - nech je to náklad k hypotéke vo výške 250 eur.

Celkové nenávratné mesačné náklady sú teda na úrovni 850 eur (600 eur + 250 eur). Nie málo.

Nenávratné náklady pre nájomcu (1.000 eur) a vlastníka bytu (850 eur) sú teda na podobnej úrovni. Vráťme sa ale k opportunity cost.

Celková mesačná platba vlastníka nehnuteľnosti je 1.150 eur (900+ 250). Z toho však iba 300 eur zvyšuje jeho čisté imanie. Vidíš už, kam smerujem?

Prenájom + investovanie rozdielu

Predpokladajme, že náš nájomca má každý mesiac k dispozícii 150 eur (rozdiel medzi mesačnou platbou vlastníka 1.150 eur a nájomcu 1.000 eur) Aké sú očakávané výnosy z tejto sumy po 30 rokoch? Pri opätovnom dlhodobom priemernom zhodnotení 7% ročne dostaneme sumu 176.000 eur.

Plus k tomu pripočítame sumu 430.000 eur (20% úveru z vlastných zdrojov investovaných na 30 rokov). Spolu to teda vychádza 606.000 eur. Na to, že žiješ v prenájme celkom pekné číslo, čo povieš?

OK. Ale veď aj môj byt bude rásť na hodnote!

Súhlasím. Otázkou je, aké výnosové percento použiť. Historicky sa výnos z nehnuteľností drží 1-2% nad infláciou. Pri dlhodobom cieli držať infláciu na úrovni 2% príde logické použiť pre reality dlhodobý výnos približne 3% ročne.

Očakávaná budúca hodnota bytu kúpeného za 250.000 eur o 30 rokov teda bude na úrovni 614.000 eur. (Pri 4% výnose suma narastie na viac ako 828.000 eur.)

Záverečné zhrnutie

Je prenájom teda vždy automatické vyhadzovanie peňazí? Nemyslím si. Aspoň teda v mojom príklade vyššie. Bratislava - Ružinov. Pri dnešných trhových podmienkach.

Mojim cieľom bolo ukázať, že matematika a porovnanie medzi prenájmom a kúpou nemusí byť taká jednoduchá, ako sa na prvý pohľad zdá. A to sme sa ešte ani nedotkli ďalších tém ako:

• Likvidita (predať tehly vs. predať akcie online)
• Demografia (populácia klesá - dopyt po bývaní by teda mal logicky klesať tiež)
• Postupné zvyšovanie daní z majetku, ktorej sa nevyhneme vs. možnosť nulových daní pri investovaní
• Geografia - medzi rokmi 2018-2020 som pracoval na Ukrajine. V Kieve ako aj v Odese v tej dobe boli byty cenovo na úrovni Bratislavy - cca 200.000 až 300.000 eur za nové nehnuteľnosti. V rámci Odesy ešte aj s krásnym výhľadom na more. Skús sa tam ísť pozrieť dnes.

Takže nabudúce, keď budeš počuť názor, že prenájom je vyhadzovanie peňazí, popremýšľaj a zváž či je tomu naozaj tak. Najmä na dlhodobom horizonte.

P.S. Nezabudni tu zanechať svoj email. Tým pádom ti o mojom ďalšom blogu príde email priamo do inboxu.

Nateraz želám pekný zvyšok víkendu,

Boris

Ďalšie články na čítanie:

• 10 najčítanejších blogov roka 2024
• 30 myšlienok pre pasívneho investora na rok 2025
• Buď ako Buffett. 5 princípov, ktoré sa od neho dokážeš naučiť
• 4 myšlienky stoickej filozofie vhodné aj pre dnešného investora